Daugiabučiams namams valdyti, naudoti, prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti tokias valdymo formas:

• Steigti daugiabučio namo savininkų bendriją, išsirinkti valdymo organus, pavedant jiems organizuoti namo priežiūrą.
• Sudaryti jungtinės veiklos sutartį (JVS) ir įgalioti asmenį, kuris atstovaus patalpų savininkams ir organizuos namo priežiūrą.
• Pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą. Administratorių skiria savivaldybė.

KAI NAMĄ PRIŽIŪRI  SAVIVALDYBĖS PASKIRTAS ADMINISTRATORIUS, PATALPŲ SAVININKAI TURI ŽINOTI, KAD ADMINISTRATORIUS YRA ATSAKINGAS UŽ NAMO PRIEŽIŪRĄ IR PRIVALO:

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja  Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau – Nuostatai). https://e-seimas.lrs.lt/portal/legalAct/lt/TAD/8711be46876f11edbdcebd68a7a0df7e?jfwid=9qlcjpshp

1. Sudaro ir tvarko namo butų ir kitų patalpų (toliau – patalpos) ir patalpų savininkų (naudotojų) sąrašą pagal valstybės įmonės Registrų centro išduoto Butų (patalpų) sąrašo pastate duomenis.
2. Sudaro ir tvarkonamo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas) Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Objektų aprašo pavyzdinę formą nustato aplinkos ministras.
3. Organizuojanamo techninę priežiūrą, bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais patalpų savininkų naudojamo ir (ar) valdomo žemės sklypo (toliau – žemės sklypas) priežiūrą.
4. Apskaičiuoja mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifą ir teikia juos patalpų savininkams tvirtinti. Patvirtintą ilgalaikį ir (ar) metinį planą ir mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifą.
5. Organizuoja ir vykdo namo techninės priežiūros, kitų su administruojamu namu susijusių paslaugų ir namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų pirkimus.
6. Statybos užbaigimą reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka dalyvauja name vykdytų statybos darbų užbaigimo procedūrose.
7. Rengia ir teikia patalpų savininkams pasiūlymus dėl energiją taupančių priemonių įgyvendinimo, šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo atnaujinimo (modernizavimo).
8. Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus. Atlieka namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirengimo šildymo sezonui kontrolę.
9. Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d. teikia patalpų savininkams (naudotojams) ar jų įgaliotiems asmenims.
10. Šaukia patalpų savininkų susirinkimus arba organizuoja balsavimą raštu.
11. Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau – metinė veiklos ataskaita). Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius ją skelbia ir teikia patalpų savininkams.
12. Skelbia informaciją apie savo veiklą.
13. Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos valstybės vėliavos ir kitų vėliavų įstatymu, užtikrina valstybinės vėliavos iškėlimą.

  ADMINISTRATORIUS PRIVALO ATSISKAITYTI /TEIKTI INFORMACIJĄ SAVININKAMS APIE  VYKDOMĄ NAMO PRIEŽIŪRĄ

Administratoriaus informacijos apie savo veiklą skelbimo tvarka ir apimtis nurodyta Nuostatų 14 punkte.

1. Informaciją apie administratorių – pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą;
2. informaciją apie namą:

• 2.1. administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius; patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą);
• 2.2. savivaldybės vykdomosios institucijos sprendime dėl administratoriaus skyrimo nurodytą administravimo šiame name laikotarpį (pradžios ir pabaigos data);
• 2.3. namo administravimo, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų įkainius, tarifus, kaupiamosios įmokos tarifą, namo energinio naudingumo sertifikatą, jeigu jis privalomas pagal teisės aktų reikalavimus;
• 2.4. objektų aprašą, ilgalaikį planą: patalpų savininkų sprendimų protokolus, metinį planą, periodinių, specializuotų namo bendrojo naudojimo objektų apžiūrų aktus, metinę veiklos ataskaitą;
• 2.5. informaciją apie patalpų savininkų susirinkimų šaukimą, balsavimo raštu organizavimą, savo nuožiūra – kitą informaciją;
• 2.6. namo techninės priežiūros, kitų paslaugų, namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų pirkimų sąlygas, pirkimo dokumentus ir rezultatus;
• 2.7. ne vėliau kaip prieš 3 darbo dienas iki planuojamų namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų pradžios – informaciją apie šių darbų teisinį pagrindą, mastą, kainą, lėšų šaltinius, atlikimo terminą, darbų rangovą, jei vykdant statybos darbus privalo būti paskirtas darbų vadovas, techninis prižiūrėtojas, jų telefono numerį;
• 2.8. apie įgaliojimų administruoti šio namo bendrojo naudojimo objektus atsisakymą;
• 2.9. mėnesinius mokėjimo dokumentus, skirtus apmokėti, organizuojant balsavimą raštu – patalpų savininkų balsavimo raštu biuletenį, skirtą pildyti.

Butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir pareigos naudojantis bendrąja daline nuosavybe, kurias vertėtų įsidėmėti

1. Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdamas kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
2. Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) taip pat turi teisę:
   • imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai;
   • reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Teisėtais buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) interesais laikoma gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklių nustatymas, tinkama bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymas, gyvenamojo namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano parengimas, lėšų kaupimas bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.
3. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija. Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
4. Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimtas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimas LR civilinio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka.
5. Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar kitaip tvarkyti jo bute ir kitose patalpose esančią bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, techninę ir kitokią įrangą.
6. Butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
7. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją. Šiam nepateikus atsakymo per 10 darbo dienų arba esant nepasitenkinimui atsakymu, daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas gali būti skundžiamas Savivaldybės administracijai.

LIETUVOS RESPUBLIKOS VYRIAUSYBĖS 2013 m. birželio 20 d. nutarimas Nr. 567 „DĖL BENDROJO NAUDOJIMO OBJEKTŲ ADMINISTRATORIAUS ATRANKOS IR SKYRIMO TVARKOS APRAŠO PATVIRTINIMO“

Informaciją apie paskirtus administratorius galite rasti čia: https://daugiabuciai.kaunas.lt/

Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės. Kauno mieste – Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius (toliau – Skyrius).

Skyrius valdytojų priežiūrą ir kontrolę vykdo,  Kauno miesto daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės taisyklių (toliau – Taisyklės), patvirtintų 2020-04-28 Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-168,  12.1–12.11 papunkčiuose nurodyta apimtimi.

Administratoriaus, kuris paskirtas 5 metų laikotarpiui, keitimas:

• likus šešiems mėnesiams iki administravimo pabaigos, ne mažiau 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų gali raštu pareikšti pageidavimą spręsti administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo,  raštišką laisvos formos prašymą pateikia Savivaldybės administracijai.
• kitais atvejais ne mažiau kaip 1/4 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų pateikia raštišką prašymą Savivaldybės administracijai organizuoti administratoriaus pakeitimą.

Prašymuose turi būti nurodyta prašymą teikiančių daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų vardai, pavardės, parašai, kontaktinis telefono numeris.

Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos  Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, Laisvės al. 94A, Kaunas. Dėl detalesnės informacijos kreiptis telefonu +370 37 42 50 13.

Jei administratorius paskirtas neterminuotam laikotarpiui, prašymą dėl administratoriaus pasirinkimo organizavimo gali pateikti vienas iš namo savininkų.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant bendriją, šios bendrijos steigimą, valdymą, veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą, bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų – bendrijos narių teises ir pareigas reglamentuoja Lietuvos Respublikos Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.0EC89509170B/asr

Bendrijos  steigimas ir registravimas aprašytas Įstatymo antrajame  skirsnyje (4-8 straipsniai).

1. Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Viename pastate draudžiama steigti daugiau kaip vieną bendriją.
2. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Bendrijos steigėjai tampa įsteigtos bendrijos nariais.
3. Bendrijos steigimo iniciatyvos teisę turi kiekvienas buto ar kitų patalpų (pastato) savininkas ar jų grupė, pastato statytojas ar jo įgaliotas atstovas, pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, paskirto Civilinio kodekso nustatyta tvarka, atstovas ar savivaldybės vykdomosios institucijos įgaliotas asmuo.
4. Bendrija steigiama butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams pareiškiant pritarimą bendrijos steigimo ir kitais bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais šiame susirinkime arba raštu iš anksto.
5. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą. Bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams bendrojo naudojimo objektų aprašą ir butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą su jų adresais.
6. Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Kartu pateikiama susirinkimo darbotvarkė ir bendrijos įstatų projektas.
7. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Jeigu sušauktas susirinkimas neįvyksta, nes į jį susirinkusių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų skaičius nėra pakankamas sprendimui priimti, pakartotinis susirinkimas šaukiamas pagal tą pačią darbotvarkę ne anksčiau kaip po dviejų savaičių ir yra teisėtas, kai jame dalyvauja ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
8. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo ir jis turi vieną balsą.
9. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data. Susirinkimo dalyvių sąrašą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
10. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie protokolo pridedamas susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais.
11. Jeigu steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis susirinkimas šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos.

12. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Bendrijos pirmininkas bendrijos įstatus ir kitus steigimo dokumentus pateikia patvirtinti notarui.
13. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį. Nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens statusą.
14. Įregistravus Bendriją turite informuoti Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrių.

Įsteigus bendriją ir ją įregistravus Registrų centre, bendraturčiams sudarius jungtinės veiklos sutartį (toliau – JVS) ir ją įregistravus Registrų centre arba įsigaliojus savivaldybės vykdomosios institucijos sprendimui paskirti bendrojo naudojimo objektų administratorių (toliau – administratorius) konkretaus daugiabučio namo valdytoju (toliau visi kartu – naujasis valdytojas), naujasis valdytojas:

1. turėtų nedelsdamas raštu kreiptis į buvusį valdytoją, nurodydamas jo pareigą per 30 dienų perduoti naujam valdytojui nepanaudotas butų ir kitų patalpų savininkų kaupiamąsias lėšas, turimus pastato statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, kitus dokumentus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų valdymu (susirinkimų protokolai; ilgalaikiai planai; bendrojo naudojimo objektų aprašas ir kt.) ir pasiūlyti priėmimo perdavimo vietą, laiką, savo kontaktus ir pan.;
2. jeigu buvęs valdytojas per nurodytą terminą dokumentų, kaupiamųjų lėšų neperduoda, arba perduoda ne viską, naujasis valdytojas:

• 2.1.  gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.84 str. 10 d. nuostatos (Administravimas pasibaigia CK 4.250 straipsnyje nustatytais pagrindais, taip pat įregistravus gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatus arba sudarius jungtinės veiklos sutartį;
• 2.2. jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre. Tais atvejais, kai atsakovas yra valstybė ar savivaldybė, ieškinys pareiškiamas pagal valstybei ar savivaldybei atstovaujančios institucijos buveinę“.

Kaip bus vykdomas teismo įpareigojimas?

Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis  į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą. Gavęs vykdomąjį raštą naujasis valdytojas turės jį pateikt antstoliui priverstiniam vykdymui.

• Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS). Sprendimą priima dauguma;
• Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma sutartis, išrenkamas JVS įgaliotas asmuo;
• Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre (NTR);
• Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą NTR pateikiama namo Administratoriui ir savivaldybės Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui;
• Administratorius per mėnesį nuo sutarties pasirašymo perduoda namo valdymą;

Butų savininkai patys sprendžia savo namo priežiūros klausimus.